En primer lugar, a la hora de contestar la pregunta de ¿Cómo puedo exigir el cobro de la comisión por mediación inmobiliaria?, deberíamos analizar los diferentes casos en los que tenemos derecho a exigir el pago de los honorarios por dicha mediación.
En la gran mayoría de las inmobiliarias tradicionales, se cree que este derecho de cobro, nace en el momento de la presentación a un posible comprador de un inmueble, por lo que al mostrar la vivienda, ya tenemos derecho a cobro de honorarios. Esta situación no puede estar más lejos de la realidad, como vamos a ver.
Hay siempre que diferenciar el tipo de servicio que ofrecemos a los clientes compradores y vendedores, por lo que deberíamos entender primero que es un cliente comprador y vendedor.
Muchas inmobiliarias españolas, entienden que un cliente comprador es la persona que entra por la puerta de nuestra inmobiliaria o contacta por alguna propiedad con intención de comprar una vivienda que tenemos a la venta, y por tanto se convierte automáticamente en cliente.
Pero no es así, de hecho es lo que en el anglicismo más intrusivo de nuestro idioma empresarial se conoce con la palabra de “LEAD”, que se refiere a un posible cliente. Al igual que, las captaciones de propiedades sin tener el consentimiento ni el encargo expreso por escrito para su comercialización, implica que sea un cliente vendedor, sino que es un LEAD de vendedor. Por tanto, para hablar de cliente comprador o cliente vendedor, deberemos contar con un documento firmado del encargo de la mediación de la compra o de la venta, tanto sea con exclusividad como sin exclusividad.
Siguiendo con el ejemplo de un Lead de comprador, que nos solicitase, como hacen siempre: “Busco una vivienda de…, en…, si tienes algo avísame”, deberíamos tener preparado un documento de encargo de compra, en el que queden reflejados los servicios que le vamos a ofrecer, los honorarios que le vamos a cobrar y las formas de pago. De manera que ya dispondremos del primer documento necesario para una posible reclamación.
En el caso de un Lead de vendedor, deberemos contar con un documento de encargo de la venta, incluyendo el servicio que le vamos a prestar y como y cuanto vamos a cobrar en el caso de que lo cumplamos, teniendo así uno de los documentos necesarios para justificar el cobro de honorarios.
Algunos os preguntareis, ¿Qué pasa con el lead de comprador que os solicita una visita en una propiedad, cómo tratarlo?. En este caso, deberéis pensar que chaqueta tienes en ese momento, de hecho ¿quién es tu cliente?, la respuesta es fácil. Quien te haya firmado un encargo de prestación de servicios, que en este caso debería ser el vendedor antes de la visita a la propiedad.
En cada uno de los casos tenemos un documento que justifica un presupuesto aceptado de servicios, con los honorarios claros y plazo de pago. Ahora viene el justificante de la prestación de los servicios, que es el parte de visita a la propiedad, el cual es muy importante que incluya los datos de la vivienda visitada, los datos del lead de comprador, incluidos dirección y DNI, NIE o Pasaporte, la fecha de la visita y la firma del lead de comprador. Con lo que ya contaríamos con otro documento más que apoya la posible reclamación de honorarios.
Otro documento que debemos tener muy presente es la oferta, reserva o señal, documento que deberíamos tener cuidado, ya que en los dos últimos pueden encubrir posibles contratos de arras que luego nos den dolor de cabeza, no obstante en un artículo posterior, hablaré de sus diferencias. Para lo que respecta a este articulo, tomaremos la oferta, como tercer documento de apoyo a la reclamación de honorarios.
En este momento, contamos con tres documentos que apoyan la reclamación de honorarios, pero deberíamos tener en cuenta uno más, que es el que finaliza el servicio y es el documento que los justifica, “el reconocimiento de honorarios”, que muchas inmobiliarias incluyen en el contrato de arras, pero que desde mi opinión es mejor que sea un documento independiente, en el cual quede estipulado claramente el servicio prestado y los honorarios aceptados por nuestro cliente, sea comprador o vendedor. Y por último, vendrá la factura o facturas posteriores.
De esta manera y en resumen, para reclamar judicialmente el cobro de una factura, contaremos con el presupuesto aceptado (Encargo de mediación), justificación de la prestación del servicio (parte de visita, oferta y reconocimiento de honorarios) y por último la reclamación económica (la factura).
Es más, si el importe es inferior a 2.000 euros, se puede solicitar un juicio verbal y no necesitamos ni abogado ni procurador. Suelen ser mucho más rápidos que los juicios ordinarios. Y para que nos acepten la reclamación contamos con todos los documentos necesarios.
Por último, me gustaría recordar que el camino hacia el éxito comienza por descubrir que la responsabilidad de los errores de nuestra empresa comienza por nosotros mismos y no por un mal cliente.
